西安金泰丝路花城项目全程策划案

　　目录

　　一、市场分析

　　二、项目SWOT分析

　　三、项目定位

　　四、规划建议

　　五、营销建议

　　六、推广建议

　　七、财务与经济效益分析

　　八、品牌建议

　　九、售后服务与物业管理建议

　　十、合作方式与收费

　　前言

　　胜兵先胜，而后求战

　　第一部分市场分析

　　市场胜似战场

　　唯有知己知彼，方能百战不殆

　　成功的策划从慎密的市场分析开始

　　一、宏观环境分析

　　(一)宏观环境

　　1、经济背景：

　　(1)市场环境

　　A、西安市2007年主要经济指标

　　(图表资料略)

　　B、人口状况狀況(图表资料略)

　　(2)北郊市场环境

　　A、西安经济保持8%以上的发展速度。

　　B、政府规划今后5年，达到西部先进水平。

　　C、西安将建成“一城双心”格局。

　　D、异地购房成为市场趋势。

　　E、西咸一体化使得咸阳居住、西安工作成为可能。

　　(二)消费者购买商品物业的考虑因素

　　1、住宅物业

　　因素

　　1地段/土地性质

　　2户型

　　3小区环境/配套设施

　　4开发商品牌

　　5交付时间

　　6售价及付款方式

　　7物管公司品牌及收费标准

　　8装修标准

　　2、商业物业

　　因素

　　1地段/所在商圈

　　2商业业态/经营模式

　　3配套设施及购物环境

　　4开发商/经营商品牌

　　5交付时间

　　6售价及付款方式

　　7物业管理及收费标准

　　8装修标准

　　(三)西安市商品物业价格走势 (图表资料略)

　　二、区域市场分析

　　(一)区域发展规划

　　1、区域用地现状：

　　区域发展前景看好，周边已无可开发用地。

　　2、区域整体规划

　　3、区域景观规划

　　(二)区域配套调研

　　(三)区域商业经营现状分析

　　由于世纪大道商业严重不足，故将区域商业延伸至咸阳进行分析:蹜

　　(1)咸阳商业经营的商品以中低档次为主，高档消费品市场几乎被西安市场侵占。

　　(2)咸阳百货商场发展滞后，硬件设施差，经营管理落后。

　　(3)咸阳酒店业发展规模相对不足，整体经营状况较好。

　　(4)家私市场规模小，档次底，种类少。

　　(5)带有“一条龙”服务性质、服务质量高的中高档餐饮娱乐场所经营状况良好。

　　(6)休闲行业呈现出良好的经营、发展态势。

　　P20

　　(四)区域项目分析

　　1、住宅类比楼盘现状

　　(1)最具可比性项目---XXXX

　　(图表资料略)

　　世纪城·碧水茗居是咸阳首家大型亲水高尚社区。主力户型100――130平方米左右，半年多层销售达到70%以上，小高层尚未推出。多层设计六层为跃层，带七层阁楼和露台，销售采用“买六送七”的方式，销售一空；同时一层楼前后送小面积的私家花园，销售效果也不错。

　　客户来源：西安30%；咸阳65%；其它5%。

　　(2)最具威胁的项目----XXXX

　　(图表资料略)

　　清华科技园(南区)极大可能改变用地性质。现正在施工四栋多层，已开始(非公开)内部认购，配备看楼直通车从西安往来咸阳看楼。

　　内部认购期均价：内部职工：1200元/㎡；

　　对外：1380元/㎡

　　(3)西安类比楼盘----XXXX

　　(图表资料略)

　　紫薇田园都市依托紫薇品牌，高起点、高素质的项目塑造，成功的打造了西安乃至西北楼市的第一大盘。目前，推出部分销售已超过80%，进入尾盘销售期。

　　区域区域人口市区其它外地购房

　　比例25% 35% 15% 25%

　　2、商业可类比楼盘现状

　　(1)最具可比性商业楼盘——XXX

　　(图表资料略)

　　营销方式：按8%的年回报率返租。

　　客户来源：咸阳为主流，部分来源于西安，80%以上用于投资。

　　(五)区域消费者调研分析

　　我司针对不同性别、职业、年龄的2600位潜在客户分九个方面进行了深入的调研。

　　1、对西、咸一体化的了解的占98%

　　2、超过六成被访问者认为西咸一体化对两市发展的促进作用很大

　　3、对区域的认知度较高(87%)

　　4、项目地不同建筑类型对客户的吸引力度住宅占绝对比例(略)

　　5、房价期望值(单位：元/平方米)(略)

　　6、对购房类型的需求(略)

　　7、对户型面积需求(略)

　　8、在价格满足的条件下，影响客户购买的因素(多选)(略)

　　9、关注的生活配套(略)

　　三、项目风险因素分析

　　四、竞争形势分析

　　两大区域的市场竞争

　　1、咸阳市场客户争夺激烈

　　2、西安市场大盘风起云涌