重庆渝北区南方大学城地产策划

　　第三章 项目操作及营销策略

　　一、项目整体形象策略

　　1、项目的CI设计及主题设计

　　(1)理念识别MI

　　建议项目首先从开发商的公众形象上完成从一般层面的开发商到城市运营商的转变，进而以南方大学城的开发为契机，形成项目所持有的“城市性”公众形象，以建“民心工程”、“放心工程”为理念。

　　(2)行为识别BI

　　建议南方集团在2003年将“服务”作为行为识别的核心，加强“服务”系统的建设，从而形成良好公众美誉度。

　　(3)视觉识别VI

　　建议项目标准色彩以白、蓝、红为主，因为上述几种颜色与中国传统的“红砖绿瓦，青楼白墙”的文化涵意相吻合，标准字体及标准图形应飘逸，具有较强的韵律感，使其具有音乐般的艺术渲染力。

　　二、对项目操作建议及项目的经营要点

　　(一)城市性社区经营要点

　　1、经营要点

　　对这个社区的建设应以一个“城市”的概念加以营造，本着以“城市”性的社区理念。尽量地完善其城市性功能及社会功能的配套建设，使其在这个超大型社区里，能满足居民居家、休闲、购物、交流、学习等各种需要，也即在这个社区里，所有的东西一应皆备一应俱全。

　　2、实施措施

　　(1)商业步行街建议实施措施

　　步行街应设置以下内容：超市、医药连锁店、百货、农贸市场、书店、酒吧、餐饮、美容美发等行业。商业步行街建成后除可满足人们购物的基本需要外，还应提供社区居民茶余饭后消暑乘凉，邻里交往的好去处，同时也向社会提供大量的就业机会。

　　(2)建议文化氛围建设措施：

　　世界文化名人的雕塑。

　　传统教育与现代教育对比雕塑群。

　　在广场地砖上采用刻有名人名言的地砖。

　　可引入一条小溪到商业步行街内。

　　规划设计的文化底蕴的建设。

　　儿童成长之路：以“学海无路，勤为径”为主题，铺设一条文化长廊，表现人类探索自然的艰辛与成功，在路上铺设业主儿童脚泥的地块，并标明其生日、性别、性格特征。

　　(4)建议灯光工程建设可采用以下措施：

　　路灯选择具有较高艺术造诣的灯光系统。

　　射灯的巧妙布置。

　　喷水系统的建设。

　　(二)教育特色社区的经营要点

　　1、教育体系的建立

　　A、在校教育

　　建立从幼儿园到大学完善的一体化全程教育系统。

　　建立双语教育体系。

　　努力开辟第二课堂争办重庆市素质教育基地。

　　与名校联姻，提高教育质量。

　　B、职业培训教育

　　利用南方翻译学院自身优势开辟英语培训班。

　　与专业职业培训学校如骄阳人才培训学校合作。

　　2、教育配套设施

　　双语会所

　　英语沙龙

　　家教服务体系

　　三、项目的营销策略

　　(一)项目总体营销策略

　　项目的总体营销策略为：“总体规划、全程控制、分期开发、重点突出。”

　　释义：

　　①将整个项目纳入一个核心主题范围内，以保持开发过程中的稳定性、持续性，同时形成项目概念的唯一性。

　　②项目体量大，面对的资金压力较大，因此需对项目进行分期开发。

　　③针对项目实际情况，建议开发周期为4年，以规避重庆市房地产市场在未来5年的可能出现的临界变化点。

　　④在统一的核心的主题指导下，各期开发的主题应有自己鲜明的特色为主题重点突出。

　　⑤在整个开发过程杜绝造成项目开发销售的脱节，而是在总体思路的指导下，加强项目全控，宏观的控制。

　　(二)项目价格策略

　　1、价格定价策略

　　①采用市场比较法及成本法进行综合的对比，从而科学地定出项目的基准价(均价)。

　　②针对项目产品的不同情况，进行差异定价。影响差异定价的因素包括：朝向差异、楼层差异、边间差异、景观差异、面积差异。

　　③付款方式上要尽量宽松，建议项目采用分期付款、一次性付款、按揭付款，并且不同付款方式给予一定程度价格优惠。

　　2、价格开盘入市执行策略

　　①一期开盘时，不将配套设施及环境营造成本纳入一期售价中。

　　②整个开盘价位，采用“平价入市、低开高走”的策略，以树造物业良好的性价比。

　　依据

　　①便于迅速成交，促进良性循环。价廉物美是每一个购房者的愿望，以低于行情的价格开盘，肯定能吸引相当一部份消费者的注意力。

　　②便于日后价格调控，并营造物业价格上扬的趋势，以满足消费者追涨的心理。

　　③便于财务周转，资金回笼。

　　3、价格调整策略

　　①将一期环境及配套设施成本分摊到其它各期，使项目价格不至于提升太高，从而保持项目的平稳过渡。

　　②各期销售过程中的价格提升幅不宜过快，过频，一定价格范围应有一定产品供应量，从而满足消费者的追涨心理。

　　③价格折扣策略要针对不同的群体，不同的时机采用不同的策略，要真正做到让利于消费者，而不是某种噱头。

　　四、建筑规划及物业配套建议

　　(一)建筑规划建议

　　1、建筑群体组合建设
　　a、在总体规划上应充分注意建筑风格的统一。
　　b、尽量降低容积率，扩大绿地面积。
　　c、采用组团式围合布局，保持景观的均好性。
　　d、建造色彩以暖色调为主，辅以部份诸色、白色、本色、或青灰色，构成亲和力较强的外立面。
　　e、在社区的主入口及各期开发小区的主入口建造标志性牌楼，以形成项目独特的物业形象。
　　f、建议项目的建筑风格以现代主义风格为主，尽量体现出建筑韵律美感。

　　2、公共空间规划设计建议
　　a、尽量采用围合式布局，注重对组团内部绿化庭院空间的建设。
　　b、结合地形等自然环境条件，因地制宜，营造多层次变化的空间结合。
　　c、克隆世界上著名大学的园林风格，并以此命名。
　　d、在地势较低地处形成一人工湖泊，加强人与自然交流通空间，做到返朴归真，回归自然的境界。
　　e、利用地势高差以及宝圣湖及泄洪道，形成一道生动的，流动的叠泉，营造出项目灵动的空间。
　　f、加强对半公共空间的建设。空间要有一定的围蔽感，交通车与人流不随意穿行，使居民有安全感。
　　g、半私有空间，指住宅应注意其参与性，匹配性的建设。
　　h、私有空间的建设，私有空间指住宅底层庭院，楼层的阳台或露台，建议种植可观赏植物，增强组团绿意。

　　3、道路规划建议建议项目在做道路规划时应满足方便、安全原则，有效地分割人流及车流通道，合理布置停车位。

　　4、绿地规划建议
　　a、其匹配性，参与性的建设，方便居民生活，便于组织管理。
　　b、合理组织人流、车流、达到安全防卫的要求。
　　c、加强绿地文化氛围的建设，适当布围相应的城市形象雕塑，突出项目的品味个性。

　　5、组团设计建议
　　a、可以将组团以不同的形式围成某种内向性绿化院落，与外向性的道路完全分开。
　　b、在组团内部，可以设置水池、凉亭、桌凳、花架、儿童游戏场地、花圃等，这些小品和设施要同周围绿化环境相协调。
　　c、每个组团可以适当加以变化，尤其在组团入口处要重点处理，以形成各自的特点，突出其空间的个性，增强识别性。

　　6、文化设计
　　a、充分利用教育资源；
　　b、文化小品、城市雕塑的建设；
　　c、文化活动场所的设置；
　　d、具有相当文化意蕴的植物，如竹、梅、桂花等的种植。

　　(二)公共建筑及物业配套建议

　　1、城市设施和建筑小品及设施配套

　　作为一个超级大盘、作为一个小康住宅的外部环境设计，就是要体现“以人为本”的规划设计思想。“以人为本”包含了人的生理、心理和社会行为等内容，其核心是创造为人所用的空间，以满足生活于其中的人多方面的需求，它包括城市设施和建筑小品及设施配套。

　　2、公共建设及物业配套内容建议

　　作为一个具有较高品位的大型社区，必须做到配套设施齐全，足不出户便能充分满足居民的生活需求。

　　(三)物业智能化配套设施建议

　　l、采用一卡通智能IC系统、全自动抄表和管线检测系统、红外线保安监控网络，每个居住小区实行全天候封闭管理，确保住户安全。

　　2、铺设光纤宽频到户、引入网络技术、设置社区网络平台，紧扣项目为一教育类复合地产的特点，形成“社区网络”概念，吸引知识。