第二章 项目定位策略 一、项目SWOT分析
(一)项目优势分析
1、开发实力雄厚
开发商为重庆市私营企业50强之一，重庆房地产开发企业50强之一，中国房地产开发500强之一的南方集团。
2、区位优势
项目位于渝北区回兴镇，濒临重庆市北部新区、渝北科技园区及渝北现代农业园区，是重庆市主城区向外扩展的最佳区域。
3、交通优势
项目所在地是出入渝北区的枢纽，宝桐路、宝圣东路及机场高速路皆汇集于此，608路、机场巴士以及多路中小型巴士皆通过于此。
4、规模优势
项目总占地2100亩，是重庆市八大楼盘中的第三大超级大盘。
5、“活体水景文化”
项目地块内有多条宝圣湖的泄洪水道穿过，长年水流不断，可以塑造成活体的水文化，以丰富项目的文化底蕴。
6、卓越的居住环境
回兴镇的空气清新，无污染，社会治安良好，具有良好的人居环境。
7、项目所具有教育文化氛围
项目依托四川外语学院南方翻译学院的一流名校的形象，使项目具有了深厚的文化底蕴。
此外，南方翻译学院的成功上市，已经彻底找破了我们贯有的办学模式，将传统的教育体制上开到了一个泛教育的高度，在当今学习型社会将起着越来越重要的作用，从而为人们认知的提高带来了便捷的通径。
8、价格竞争优势
项目体量大，一方面可通过集中、统一管理，有利于降低开发成本以及维护、管理成本，另一方面可以享受政府在某些开发费用的政策优惠，从面单方面降低开发成本。因此，项目在价格策略可以有比周边楼盘更大的发挥空间，易于造成价格竞争优势。
(二)项目劣势分析棗
1、项目总体主题定位较难，随市场变化可能发生变化，因此对全局的变化较难控制。
2、开发周期及销售周期长，导致资金回收周期长，影响了经济效益并增加了投资风险。
3、项目体量大，对目标客群体难于准确把握，可能出现定位偏差。
4、从目前南方集团的操作上看，缺乏对项目的宏观整体的规划。
5、项目的地理地质条件较差，地势高差起伏较大，给项目的整规划设计带来一定难度。
6、项目周边生活，市政配套极不完善，完全须靠项目自身来营造，增加了项目的风险，并且不易在先期形成旺盛的人气。
7、项目的地块地形决定了消费者看房路线不太通畅。
(三)项目威胁分析棗
1、外在威胁
①重庆市2003年将有10个1000亩以上的楼盘开始销售，将构成对本项目争夺客源的直接对手。
②除10个超盘外其它中、小盘，也会对项目形成一定的威胁。
③在未来的3年内，可能是重庆市房地产巨变的一个临界点，不定因素太多，会对项目产生不确定的威胁。
2、内在威胁
项目自身配套：特别是教育、生活等配套设施建设的滞后，达不到目标客户群体的实际需求，易使项目形成一座睡城的形象。
(四)项目的机会分析
(1)郊区化，大盘时代的来临，顺应了时代的发展，使项目站在房地产开发的前沿阵地。
(2)大学城的日益成熟，随着周边几所大学的成熟，也会迅速带动区域发展，从而推动项目自身的发展。
(3)周边楼盘如在水一方已起动，区域的形象开始建立，区域影响力正在扩大。
(4)南方集团的品牌美誉度已渐入人心，可以迅速带动项目的发展。
二、项目的总体定位
(一)项目开发经营模式定位
1、定位
结合项目自身实际情况及周边社会人文情况，建议项目开发经营模式定位为：“教育+房地产”复合型地产。
2、依据
(1)项目体量较大、开发销售周期长、单靠一个单纯的主题，难以使项目持续、稳定的发展，易被市场同质化。
(2)由项目
综合内在因素来说，应该是一个生存型的地区，目前对教育的依赖性较高。
(3)重庆市现有的教育形态刚好从质量教育时代转向普及教育时代，但还尚未达到大众化教育时代，因此对教育是相当依赖的。
(4)现代教育已上升到了学校教育与职业培训教育，社会办学与政府办学的泛教育模式上。
(5)传统的住宅产品和一些能产生附加值的元素复合后，它给消费者所带来的冲击力和诱惑力是不可抗拒的，而教育类地产恰恰是提升项目附加值最有力的元素之一。
(7)现代居住早已超越了只求能满足居住的功能条件了，更追求一种居住文化的享受。
(二)项目规划设计理念定位
1、定位
对项目宏观、总体的规划设计上，将文化、生态、经济概念融入规划设计中，以城市性社区所强调的“以人为本”作为规划设计追求的目标，建立真正的、一流的、超大型的城市性社区。
2、依据
①项目的体量庞大，需要一个统一的、唯一的、排他性的核心主题。
②消费者的消费行为由解决居住上升到了寻求生活质量的高度上，也更要求项目统一规划。
③统一规划，有利于在项目的社区配套设施、社区环境、建筑成本上减少开发成本。
④统一规划有利于项目的整体销售。
(三)项目的营销主题定位
于项目体量较大，单靠一个主题难以将项目全面、系统地表达，因此须将项目进行多元、复合的营销主题定位。准胰逃厣缜?
三、项目目标客户群体定位
中年客户，他们对教育有着特殊的需求，特殊经历，使得他们对下一年代的教育特别重视。
青年知识分子，该年龄段的目标客户，一般都是单位的骨干，他们大多已开始自我意识到自己各方面的能力水平均有限，因此他们急需自我充电，以提高自我业务水平及素质。
喜欢校园生活的人或年轻人，他们刚刚脱离校园生活，对校园生活还有深深的眷恋，他们更喜欢留在校园里生活，同时也能够了解一些新的信息。
投资者，一般在学校里的房子都能较快的出租，学生们喜欢自由的生活，向往独处，项目开发的学生公寓可以吸引一部份投资者下单订购。
四、项目的价格定位
(一)价格定位
综合项目的内外环境，建议项目首期开盘入市的价格均价定位在1100-1400元／平方米(按建设面积计算)。
定位依据
该区域为主城区近郊，各项配套尚未完善。
有利于迅速汇集人气，同时营造物业价格上涨趋势。
便于楼盘入市，形成低开高走，平价入市态势，使物业价格随开发推进的递增。同时便于全程控制。
符合南方集团的一向开发模式，形成项目的品牌优势。
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