复地重庆公司总经理程军：重庆依然是洼地

　　作为2年前进入重庆的外地开发商,复地上城经历了重庆低成本竞争时代,也赶上了重庆最火热的房价上升大潮。作为上海最大的房地产开发企业之一——复地(集团)股份有限公司——旗下的公司老总,程军对重庆房地产走势有着非常清晰的认识。

　　双向的过程

　　<21世纪>:目前全国一线有名的开发商都大举进入重庆,并且迅速开发,而复地在两三年前就已经进入重庆市场,请问当时是基于什么考虑?

　　程军(以下简称程):我们2004年底在H股上市,2005年大举扩张,主要是基于战略布点考虑,上市公司要扩展,必须走出去,全国布点。

　　我们战略布点目前已经完成:东北、华北、天津、北京、西北、华中、长三角、海南、西南都进入了。只剩竞争惨烈的深圳、广州还没进入,去年有机会进入但因为成本太高而放弃了。当时看好成都,但跟一家当地开发商谈了一年。后来重庆有机会拿经开区的一块地,我们就进来了。

　　<21世纪>:请评价一下复地这几年在重庆的发展情况?

　　程:重庆是低成本开发模式,我们也颇有心得。我们吸取了其他进入重庆的开发商的经验,但没有完全照搬。有些开发商过度追求成本,过度榨取利润,导致楼盘品质有问题。我们觉得要共赢,给投资者、买房者一个升值的空间。前提就是必须要有一定的品质。

　　重庆消费结构和消费习惯也不一样。重庆是哑铃型,发达区域是橄榄型。重庆中低收入群体大,高收入者也占一头。重庆低成本竞争也有他的道理,因为做得好的,卖三四千,差的也卖三四千。过度低成本竞争,导致客户对价格非常敏感。当初吃了重庆房价低的亏,跑得很慢。

　　今年产品好坏在价格上的分化比较厉害,这是一个趋势。

　　我们复地一直坚持项目前瞻性和品质。我们1.5户一个电梯,中庭栋距非常高。好的东西总是会被认可的。我们也坚持提供好的服务,这也是品牌开发商特别要做的。从各方面维护客户利益。复地在这方面有非常好的发挥。

　　<21世纪>:越来越多的实力开发商进入重庆,有人说重庆将迎来大盘时代,您认同吗?现在一些重庆本土开发商开始走向全国,您认为他们的竞争力如何?

　　程:这是一个双向的过程。大家只注意外来企业,因为他们动静要大些。其实重庆本土企业龙湖和金科也在往外走。龙湖企业要做大,单在重庆是不够的,资金周转速度以及毛利都比较低。龙湖本土的天然优势也会慢慢丧失。它会和外来开发商站到同一个起跑线上。这导致一些要做大的本土开发商势必要走出去。

　　龙湖,在研究客户方面比较优秀。运营系统比较稳定,也是我们学习的地方。金科创新方面值得我们学习。

　　复地最大的优势,是过了人才组织架构的调整期,而这是龙湖现在面临的问题,复地依靠复兴背景,有很强大的融资平台。我们当前还没有发力,这两三年是潜伏期。明年我们将发力,并继续在重庆成都找新项目。

　　重庆目前依然是洼地,价格、人才的洼地。在这里有一个建议,政府还应继续在打造软环境上下功夫。

　　<21世纪>:就在上周,一家港资企业以75亿拿下了弹子石一块地,您如何看待重庆频频出现的天价地块?复地是否也会参与天价竞地?

　　程:每个企业走的路不一样。复地和万科一样,在竞争地王的场合很少出现我们的身影。在我们看来,尽管未来房地产非常有潜力,但过度这样做,是在透支业绩。这里面还有人民币升值的背景,在重庆拿天价地的企业都有港资背景。

　　我们复地要继续拿地,但不会拿天价地,和万科在郊区拿地不一样,我们选择城市中心地块,同时我们也有考虑收购一些房企。我们做的是百年老店的路子,不盲目扩张。中国的企业不是做得慢会死,而是做得快会死,比如顺驰。

　　不要过度拉升房价

　　<21世纪>:现在的重庆房地市,和复地刚到重庆时,在发生变化吗?

　　程:由于历史原因,我们认为以前的一段时间和未来一段时间的重庆是典型的土地财政。重庆整个城市的发展成本非常高,是平原地区开发成本的三到五倍。经济总量也不够大,城市发展非常缺钱。在建土地和供应土地量非常大。重庆的有些项目拉得很大,非常惨。我相信他们11月、12月会非常艰难。供应量非常大,需求量有一定抵抗性。

　　重庆这波行情非常清楚,恐慌性购房,投资者进来了,政策一调控,投资者散去。重庆还没到拐点,而成都的辐射能力非常强。

　　<21世纪>:今年以来,重庆房价一直呈上涨趋势,您怎么看重庆的房价?

　　程:重庆在适当控制,但以前出去的土地需要一定时间消化。我们认为在未来一定时间内全国房价都会上涨。不同的区域走的路线不一样,大趋势肯定会上涨的。

　　我们觉得,重庆房价增涨的量,或者幅度不会像上海和北京那么大,因为供求关系原因。上海的房价还在攀升,因为严重供不应求,消费旺盛。

　　重庆城市人口500万,加上外来人口也就700——800万,上海人口2000万需求大,成都辐射云贵川,需求也大,相对来说重庆严重供大于求。

　　<21世纪>:10月以来,重庆楼市(楼市博客|楼市新闻)交易量锐减,有分析说,楼市开始进入低谷期。您同意吗?

　　程:我不同意这个说法。

　　房地产发展和大势,不能在一个点上看。要在一个大的经济背景下看。房地产在整个区域经济和中国经济里扮演非常重要的角色。重庆当前和未来都需要非常快、膨胀性非常强的发展,需要大量的投入,政府也希望一个相对好的价格出让土地资源。现在绝大部分购买的群体,也需要合理增值。中央也鼓励市民资产增值。大家都希望房产有一个合理的增长。而且重庆现在地价上去了,房价肯定也要上去。

　　<21世纪>:请您预测一下,重庆房地产未来的发展走势。

　　程:我们复地对未来的预测,是希望不要过渡拉升房价,适度增长就好。过度拉升价格对整个房地产非常不利,会产生泡沫。