[精品资料]开店选址与开店策划

　　2.商圈类型分析

　　商圈有集中型商圈和分散型商圈两种形态。在选择商圈时，应充分考虑店铺的定位、所吸引的客层、所售商品价位、商圈范围大小等多种因素。一般而言，商圈形态可分为以下几种：

　　a.商业区

　　商业行为集中的地区，其特色为商圈大、流动人口多、各种商店林立、繁华热闹。其消费习性具有快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等特色。

　　b.住宅区

　　该区住户数量至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，讲究便利性、亲切感，家庭用品购买率较高。

　　c.文教区

　　文教区附近一般有一所或多所学校，其中以私立学校和补习班集中区较为理想。该区消费群以学生居多，消费金额普遍不高，但休闲食品、文教用品购买率高。

　　d.办公区

　　该区指办公大楼林立的地区。一栋办公大楼内的员工人数可能超过一两千人，尤其其中的上班族外食比例非常高。其消费习性为便利性、外食人口多、消费水平较高等。

　　e.工业区

　　工业区的消费者多为工厂管理者及打工一族，消费水平较低，但消费总量较大。

　　f.混合区

　　混合区分为住商混合、住教混合、工商混合等。混合区具备单一商圈形态的消费特色，一个商圈内往往含有多种商圈类型，属多元化的消费习性。

　　3.商圈调查内容

　　在确定了商圈的基本位置后，选址者应对预选地址的商圈进行详细的调查，包括商圈的总体要素和竞争店的情况。其中需要调查的要点具体如下：

　　a.固定人口数：是指居住在商圈内的住户数量。

　　b.人口密度：是将区域内居住人口数除以土地面积所得出的每平方公里居住人口数。人口密度越高越适合开设店铺。

　　c.人口增加率：指随着城市发展而增加的人口数，例如新开之市镇、新区等会有许多外流人口进入。

　　d.日夜人口数：由于店铺经营时间长短不一，有的长达24小时，因此白天的人口数量非常重要。通常在办公区或工业区，其白天人口数是店铺业绩的主要来源，但到了晚上，上班的人回家后，商圈内人口就会明显减少。

　　e.职业、年龄、教育程度、所得：不同的职业、年龄的人对于商品的需求偏好角度有所不同，同样的教育程度也有此情形。而商圈内人口所得也直接影响到人们支出额度及店铺消费的客单价。

　　f.交通：交通因素亦非常重要，因为交通可以带来大量的流动人口，提高商圈内的消费能力。换言之，便捷的交通关系着人潮，也关系着业绩的成长。

　　g.消费习性、生活习惯调查：不同的消费习性与生活习惯对产品的种类、组合及需求有所不同。

　　h.大楼种类：不同的大楼有不同的客户。办公大楼代表着稳定的办公人口，其购买力普遍较高。百货公司及休闲娱乐场所能吸引顾客，聚客力高，可作为店铺经营的互动指标。 记住，商圈调查要对竞争对手予以格外关注，因为商圈内的竞争对手会与未来单店之间构成近距离的“肉搏战”关系。为了便于分析和观察，选址者还可以画一张商圈平面图，图中应主要显示街道名称、主要公共设施、交通线路、人口流动线路、主要竞争者位置等标志。